ويژگي خانه لوكس | يك خانه لوكس چه ويژگيهايي دارد
تاريخچه نام محله هاي تهرانهر آنچه در مورد قوانين مدير آپارتمان بايد بدانيد | آپارتمان‌نشين‌ها بخوانند
همه چيز با خريد يا اجاره خانه در يك آپارتمان و ساختمان تمام نمي‌شود. بدون شك اگر حداقل يك سال در يك واحد مسكوني زندگي كنيد با يكسري مشكلات تأسيساتي، كمبود امكانات و عدم پرداخت عوارض آسانسور و … توسط ساير ساكنين مواجه خواهيد شد. ساختمان نيز مانند هرجاي ديگري نياز به يك مدير دارد. همانطور كه رسيدگي به برخي مشكلات واحد يا خانه شما به سرپرست خانواده برمي‌گردد، پيگيري مشكلات و كمبودهاي كل ساختمان نيز به شخصي به نام مدير آپارتمان يا مسئول ساختمان مرتبط است. طبق قوانين مدير آپارتمان، اختيارات و وظايف وي هه جانبه نيست و برخي از تصميم گيري‌ها بدون دخالت مجمع ساختمان امكان پذير نمي‌باشد. در ادامه در رابطه با قوانين مرتبط با مدير آپارتمان صحبت خواهيم كرد.
مدير آپارتمان كيست
با گسترش آپارتمان نشيني افراد گوناگون با يكديگر همزيستي دارند. بدون شك خودتان حداقل يكبار در زندگي‌تان شاهد اختلافات چند همسايه در يك ساختمان مسكوني بوده‌ايد. در اينگونه موارد تمامي افراد ساختمان امكان دخالت در اختلاف همسايگي را ندارند و بهتر است فردي به عنوان نماينده مسئوليت رسيدگي به اين موضوع را داشته باشد.
از طرفي در طي سكونت در ساختمان مسكوني يك سري مشكلات ساختماني به وجود خواهد آمد يا كمبودهايي از نظر امكانات احساس خواهد شد. بدون شك تمام افراد ساختمان نمي‌توانند به مشكلات ساختماني برسند و يك شخص به نمايندگي از همه بايد برخي مسائل ساختماني را پيگيري كند.
بدين ترتيب حفظ و اداره ساختمان به يك شخص يا در مواردي به چند شخص به تعداد فرد، سپرده مي‌شود كه آن شخص مدير آپارتمان است. البته مدير و مسئول ساختمان همه كاره ساختمان نيست و بسياري از تصميمات در مجمع عمومي مالكين اتخاد مي‌گردد و مدير آپارتمان نقش مجري اين تصميمات را دارد.
براي مثال تصور كنيد كه راهرو ساختمان نياز به چراغ سنسور دار دارد. اين موضوع توسط مالكين يا مستأجرين به مدير ساختمان يا يكي از اهالي اعلام مي‌شود. با تشكيل يك مجمع عمومي كه مالكين عضو اصلي آن هستند و مستأجرين تنها شركت كننده مي‌باشد، تشكيل مي‌گردد.
در اين مجمع مشكل و كمبود ساختمان مطرح مي‌شود كه در اين مثال نصب چراغ سنسوردار در راهرو طبقات را در نظر گرفتيم. پس از مطرح شدن مسئله، ميان اعضاي مجمع رأي گرفته مي‌شود. در صورتي كه اكثر اعضا با اين موضوع موافق بودند اقليت بايد از تصميمات پيروي كنند. از اينجا نقش مدير ساختمان شروع مي‌شود و مدير آپارتمان و ساختمان بايد به دنبال نصب چراغ سنسور دار در راه پله ساختمان باشد. در هر مرحله بودجه مورد نياز نيز اعلام مي‌شود تا مدير ساختمان در خرج اضافي نيفتد.
تعريف كلي از مدير ساختان و آپارتمان
مدير يك ساختمان وظيفه اجراي تصميمات ساختماني، حفظ و اداره آپارتمان را دارد. انتخاب مدير توسط مجمع عمومي مالكان انجام مي‌گيرد. تعداد مديران ساختمان بايد يك يا چند نفر به تعداد فرد باشد. مدت مأموريت وي معمولاً تا دو سال است كه بنا به تشخيص مجمع به مدت آن اضافه نيز مي‌گردد.
مجمع عمومي مالكين ساختمان و هيئت مديره
ساختمان و آپارتمان متعلق به يك شخص نيست و ساكنين ملك به نحوي در اداره و نگهداشت ساختمان مسئول و شريك هستند. از طرفي تمام تصميمات توسط مدير و مسئول ساختمان گرفته نمي‌شود. در نتيجه وجود گروهي كه نظرات و انتقادات مختلف ساختماني در آن مطرح شود يك نياز و الزام است.
بدين منظور در هر ساختماني يك مجمع عمومي مالكين وجود دارد تا در صورت لزوم به صورت مجمع گرد هم آيند و نظرات، پيشنهادات و تصميمات لازم اتخاذ گردد. اين مجمع و تبادل نظرات ميتواند در شبكه‌هاي اجتماعي در قالب گروه مجازي وجود داشته باشد!
مستأجرين نيز امكان شركت در اين مجمع را دارند. بدون شك آن‌ها حق اعلام نظرات يا پيشنهاداتي را دارند، اما نمي‌توانند به عنوان عضوي از اين مجمع باشند.
داشتن خانه‌اي شيك در خورد بودجه شما رؤيا نيست
اگر به دنبال خريد و اجاره خانه در دروس و خريد اپارتمان در پاسداران هستيد كليك كنيد و با مشاور مربوطه در تماس باشيد
انتخاب مدير آپارتمان
- طبق قوانين اگر كل ساختمان و اپارتمان متعلق يه يك شخص باشد مدير آپارتمان بار اول توسط وي تعيين مي‌گردد. اما پس از آنكه مالك كل ساختمان را به افراد مختلف فروخت، انتخاب مدير ساختمان ديگر بر عهده وي نيست.
- پس از اتمام مدت مأموريت دوساله مدير آپارتمان، مجمع عمومي مالكين موظفند تا بر اساس رأي اعضا فردي شايسته را به عنوان مدير بعدي ساختمان انتخاب كنند.
- شايان ذكر است كه يك شخص ميتواند بيشتر از دوسال مدير باشد اما انتخاب مدير آپارتمان بايد به صورت چرخشي بين مالكين انجام پذيرد تا همه افراد ساختمان در قبال آپارتمان احساس مسئوليت نمايند.
شخصي كه ساكن و يا مالك ساختمان نيست ميتواند به عنوان مدير آپارتمان انتخاب شود؟
براي بسياري از افراد اين سوال پيش مي‌آيد كه آيا امكان انتخاب مدير آپارتمان از بيرون وجود دارد؟
بله اين امكان وجود دارد. البته بين مجمع عمومي مالكين و فردي كه قرار است به عنوان مدير و مسئول ساختمان فعاليت كند، قراردادي به توافق و امضا مي‌رسد و حقوق و مزايا شامل فرد منتخب خواهد شد.
آيا مستاجر ميتواند مدير ساختمان باشد ؟
قانوني در اين رابطه وجود ندارد. صلاح است مدير از ميان مالكين انتخاب شود؛ اما مستأجر نيز ميتواند در صورت تمايل و موافقت مجمع به عنوان مديريت ساختمان منصوب شود.
حقوق و مزاياي مدير ساختمان
يكي از مواردي كه بهتر است در خلال قوانين مدير آپارتمان پاسخ داده شود حقوق مدير است. در واقع حقوق و مزايا مدير آپارتمان به قراردادي كه بين او و مالكين عقد مي‌شود بستگي دارد.
- براي مثال اگر مدير از ساكنين ساختماني نباشد بدون شك آن شخص ملزم به دريافت حق‌الزحمه و حقوق است. بدين ترتيب قراردادي بين مجمع مالكين و فرد منتخب امضا مي‌شود. در اين قرارداد مجمع و هيئت مديره ساختمان نقش كارفرما را دارند و مدير و مسئول ساختمان به عنوان كارگر در نظر گرفته مي‌شود. حقوق وي شامل حداقل حقوق پايه وزارت كار به علاوه بيمه و ساير مزايا است.
- در صورتي كه مدير آپارتمان از ساكنين آپارتمان و فرد منتخب هيئت و مجمع مالكين باشد، هيچگونه قراردادي كه شامل حق‌الزحمه مدير ساختمان باشد تنظيم نمي‌گردد. مدير حق ندارد هيچ مبلغي را به عنوان اجرت و حق‌الزحمه خود دريافت كند! البته طبق عرف و موافقت اهالي ساختمان مدير و مسئول ساختمان ميتواند در ساختمان‌هاي كم واحد حق شارژ ثابت را پرداخت نكند.
- اگر در صورتجلسه اي كه بين مجمع عمومي مالكين و مدير آپارتمان تنظيم شده‌است، حق الزحمه با ملبغي كمتر از حداقل وزات كار قيد شده باشد، اين صورتجلسه به عنوان قرارداد كاري در نظر گرفته نمي‌شود و اين توافق از قوانين كار پيروي نخواهد كرد. اين درحالي است كه مدير مسئوليت خود را بر دوش دارد و كماكان در قبال مشكلات و خسارات ساختماني مسئول است.
وظايف مدير ساختمان
وظايف مدير آپارتمان بسيار است كه در مطلب “قوانين مدير آپارتمان” به طور خلاصه برخي از آن وظايف معرفي خواهد شد. البته لازم به ذكر است كه مدير يا مديران ساختمان نمي‌توانند خودسر اقدام به تغييراتي بنيادين در ساختمان كنند. در اداره آپارتمان رأي اكثريت نياز است. طبق ماده17، تصميمات مديران با اكثريت آراء معتبر است.
برخي از وظايف و اختيارات مدير بر طبق قوانين مدير آپارتمان :
- گزارش هزينه‌هاي ساختمان و همچنين درآمد آن
- خزانه داري ساختمان
- حفظ و نگهداري آرشيو صورت جلسات مجمع مالكين و هيئت مديره
- پيگري مشكلات و نواقص ساختماني
- پيگيري شكايت ساكنين
- تعيين سهم هركدام از ساكنين از هزينه‌هاي كل ساختمان
- مجري بازسازي ساختمان در صورت تأييد مجمع عمومي به اجراي بازسازي
- دستور تخليه به ساكنيني كه جهت بازسازي كل ساختمان همكاري نمي‌كنند
- سلب ارائه امكانات و خدمات به ساكنيني كه به مدت 10روز بدهكار مي‌باشند
- امكان ثبت اجرائيه جهت دريافت مطالبات از ساكنيني كه به مدت طولاني بدهكار هستند
- اطلاع تصميمات اتخاد شده در مجمع به افراد غايب
- بيمه آتش سوزي ساختمان و تعيين سهم هريك از ساكنين بر اساس متراژ مورد سكونت آن‌ها
تخلفات مدير آپارتمان
از برخي وظايف مدير ساختمان گفتيم؛ اما اگر مدير به وظايف خود عمل نكند و از قوانين مديريت آپارتماني پيروي ننمايد، علاوه بر ايجاد دردسر براي خود، ساكنين بيش از همه با دغدغه‌هاي مختلف روبرو خواهند شد.
اشتباهاتي و تخلفاتي كه مدير ساختمان انجام مي‌دهد به شرح زير است:
- قبل از هر تصميم گيري موضوع بايد در مجمع عمومي مطرح گردد و به تأييد اكثريت برسد. در صورتي كه مدير بدون برگزاري مجمع تصميمي را اجرايي كند و براي ساكنين هزينه بتراشد غيرقانوني است.
- مدير يا مديران ساختماني بايد در قبال هزينه‌هايي كه صرف كرده‌اند فاكتور ارائه دهند. در صورتي كه مدير اپارتمان مبلغي بالاتر از مخارج ساختمان از ساكنين تقاضا كند خلاف است و ساكنين مي‌توانند سريعاً درخواست عزل وي را بدهند.
- استفاده شخصي از مشاعات مانند پاركينگ خلاف است و مدير موظف است به قوانين آپارتمان‌نشيني احترام بگذارد.
- دريافت مبلغي مبهم از ساكنين بدون شفاف‌سازي و عدم ارائه قبوض آب، برق و گاز و شارژ خلاف است.
- مدير آپارتمان اختيار دخل و تصرف مالكانه در ساختمان را ندارد. براي مثال وي حق ندارد بنا به تشخيص خود بدون رأي سايرين درب ورودي را عوض كند.
- مدير و مسئول ساختمان حق ندارد جهت تجسس در مسائل شخصي ساكنين از دوربين مدار بسته استفاده كند.
- مدير يا مديران آپارتمان امين شركا هستند و نمي‌توانند شخص ديگري را جاي خود قرار دهند و وظايف را به فردي ديگر محول نمايند.
- طبق قوانين مدير آپارتمان مسئول بيمه ساختمان است. چنانچه به دليل آتش سوزي، مشكلات آسانسور و … حادثه‌اي براي ساختمان يا ساكنين رخ داد و مؤلفه‌ي ديگري در اين موضوع دخيل نبود، مدير موظف است خسارات را بپردازد. البته تخلف وي كيفري نيست اما ساكنين مي‌توانند از مدير ساختماني كه در قبال بيمه كردن ساختمان كوتاهي كرده است شكايت كنند.
شكايت عليه مدير ساختمان
در صورت مشاهده خلاف از سمت مدير آپارتمان و عدم پيروي وي از قوانين مدير آپارتمان، ساكن يا ساكنين آپارتمان مي‌توانند با اثبات عدم صلاحيت مدير و استشهاديه از ساير ساكنين به دادگاه مراجعه نمايند. در خصوص تهديد مي‌توان به دادسرا شكايت برد.
بام دروس گروهي از مشاورين املاك متخصص در رهن- اجاره- خريد و فروش خانه در تهران
از مستغلات ديباجي بازديد بفرماييد
جمع بندي
مدير و مسئول بودن به معناي اختيارات تمام و كمال نيست. مدير آپارتمان نقش مجري و اداره كننده را دارد و هر برنامه و تصميمي كه در ذهن دارد بايد در مجمع عمومي مالكين يا هيئت مديره تصويب شود و به مرحله صورتجلسه برسد. مدير يك ساختمان ميتواند يك يا چند نفر (به تعداد فرد) باشد و وظيفه انتخاب آنان با مجمع مالكين آپارتمان است.
در اين مطلب به طور كلي قوانين مدير آپارتمان و مؤلفه‌هاي مرتبط با آن مورد بررسي قرار گرفت. در صورت داشتن نظر و پيشنهادي براي ما ديدگاه بگذاريد. ممنون كه در اين مطلب همراه ما بوديد.
منبع : bamdaroos.ir